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交房時你不得不注意的問題

2014-11-26        瀏覽:101712 次      來源:艾逸網     編輯:zhangxiao

導語:國家有規定交房后多久辦完產權證嗎?  首先看買房人與開發商之間的合同約定期限;如沒有約定,假如你簽房屋買賣合同時,房屋已竣工,則是合同訂立之日起90天辦完產權證;假如你簽房屋買賣合......

重庆快乐10分 www.gsvgo.com 國家有規定交房后多久辦完產權證嗎?

    首先看買房人與開發商之間的合同約定期限;如沒有約定,假如你簽房屋買賣合同時,房屋已竣工,則是合同訂立之日起90天辦完產權證;假如你簽房屋買賣合同時房屋未竣工,則是房屋交付使用后90日辦完產權證。按照建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》的有關規定,新建的房屋,房屋竣工后三個月內申請房屋所有權初始登記;買賣的房屋,買賣雙方三十日內申請轉移登記

期房收房入住時,將收獲主管部門或開發商派發的不少的“交費單據”,哪些是該交納的?哪些是不合理收費? 

必交費用之一:契稅 

  《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規定:“契稅的納稅義務發生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天?!逼跛笆且抵魅〉梅課薟ㄖな北匭胂蜆醫壞乃?。 

必交費用之二:公共維修基金 

    公共維修基金是業主在入住時或是辦理產權時,為小區及房屋將來的共有共用部分的設施設備按房屋價款的2%交納的修繕費用,該基金歸全體業主所有,也是國家規定必須強制交納的。 

變動費用之一:物業管理費 

    根據目前執行的相關政策,交房入住時,業主應與物業公司簽訂物業管理合同,明確約定業主所交納的物業費及使用用途,而北京市房地局小區辦曾發布過《關于禁止收取多年物業管理費的通知》規定,禁止收取一年以上物業管理費。而部分業主由于收房后并未馬上入住,可以和物管協商減免物業費。 

 變動費用之二:供暖費 

根據收房入住的時間不同,供暖費在入住時可不用交納,集中供暖的項目,在6月以前收房的,到當年10月左右供暖啟動之前交費即可,而6月以后收房,通常要求交納當年的供暖費。這也可以和物管協商解決。 

協商費用:小件物品、裝修保證金等 

    除了必交費用和變動費用外,住宅收房入住時的其他部分費用則是根據合同或協商解決。包括入住后是否交納裝修保證金、是否交納門卡、水卡、電卡、氣卡等小件物品的費用、是否交納有線電視安裝費、網絡安裝費、電話安裝費等,都需要盡量在合同中提前約定,如果沒有約定開發商方面也無權強制收取,而必須雙方協商解決。 

無理費用:水、電、氣初裝費 

  根據國家相關政策,水、電、氣等基礎生活設施安裝開通費用是包括在建設項目總投資內的。按照規定不論是基礎設施,還是具體項目連接市政管網、開通使用,費用都應由房地產商承擔。收取初裝費屬于違規。

業主如何自己辦理新商品房的房產證

    正常情況下,從向房地局提交文件之日起,大約兩個月后可領取產權證。 

    如果是一次性付款,則可自辦產權證。大致流程如下:到房地局領表和交納公共維修 基金等費用,到開發商指定的房屋面積計量站出測繪圖,根據測繪圖填好表格拿到開發商處蓋章、領取正本合同,然后約開發商一起共同到房地局提交前述相關文件即可。

    需注意:要向開發商確認,你所購房屋的產權證在哪個房地局辦理,然后再辦或者直接向該局查詢。 

    如果是按揭貸款買房,根據幾大商業銀行的借款合同,均有需委托開發商代辦產權證的條款,即產權證只能委托開發商代辦,自己不能辦理.

辦理商品房產權證需經過哪些程序

    下面給您列出的是一般程序,但是在實際操作中經常不能按照規定的時限完成,如果您的購房合同中對產權證的辦理有約定,那么能更好的?;ぷ約旱睦?。

居民在辦理商品房產權證時,一般按照下列程序進行:

    (1)鑒證。購房者在與開發商簽訂購房合同后15天內,將合同送房地產交易所辦理交易鑒證備案手續;

    (2)登記。購房者在使用所購商品房后3個月內,到房屋產權監理所辦理產權登記手續。登記時,須提交下列材料:購房者的身份證和私章,鑒證過的購房合同以及由開發商出具的購買商品房辦理產權證明書、購房發票、紅線圖、位置圖(藍圖)、平面圖(藍圖)。登記完畢領取收件收據。

    (3)交費。受理登記15個工作日后,到房屋產權所交齊登記費、鑒證費等有關費用;

    (4)領證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據和收款票據領取《房屋所有權證》。 

  最佳的收房流程

    建議收房日期:一般房產商通知我們小業主交房時間會比較早,建議大家不要在第一、第二天去收房,因為在那兩天,同時來收房的人會很多,而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子,最好是第三天或第四天比較好,需要帶的工具: 

    1)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道 

    2)1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓 

    3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度 

   4)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高 

  5)1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通 

    6)1只計算器---用于計算數據 

    7)1只水筆--用于簽字 

    8)1把掃帚--用于打掃室內衛生 

    9)1只小凳子和一些報紙、塑料帶,包裝繩--用于時間長,可休息一下及預先封閉下水管道。 

    正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。 

    過程 

    1)去物業部門查看資料部分,分別有以下幾份資料需要查驗: 

   A、房屋的《住宅質量保證書》--可帶走 

    B、《住宅使用說明書》--可帶走 

    C、《竣工驗收備案表》 

   D、面積實測表 

   E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)--可帶走 

    如果房產商準備充分的話,一般10分鐘即可查看完資料。 

   2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。 

  確認售樓合同附圖與現實是否一致,結構是否和原設計圖相同,房屋面積是否經過房地產部門實際測量,與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同,看之間的誤差為多少,一般為3%,3%之內不考慮,超出部分進行處理,建議定合同為2%誤差,但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變,時間為30--40分鐘 

  驗收房子 

   看完那些資料后,基本就可以去驗收房子了,凱文顧問提示:暫且先不要交付一些物業費用及相關費用,此時物業會催促你來交付,可同他們交流,驗收好后,再交付費用.從物業處拿鑰匙,分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就可以同物業人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)

   1)詳細檢查房屋質量,包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象;(陽臺裂縫危險大)

   【提示】:由于新房子空關時間較長,在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾,所以切不可很沖動,用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時候,仔細查看一下,用掃帚清楚后就可以看了

    2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫

   【提示】:特別是查看一些墻體是否有水跡,特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方,如有的話,務必盡快查明原因。

    3)仔細檢查地面,仔細檢查地面有無空殼開裂情況。

   【提示】:如有空鼓,一定要責成陪同物業人員盡快修復,否則在裝修中會很容易打穿樓板,妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。 

    4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點、急一點,一來看看水壓,二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。

   【提示】:關閉分閘,檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

    5)驗收下水情況,先用面盆盛水,再向各個下水處灌水,分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等,基本是每個下水口應灌入兩盆水左右,應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

   【提示】:做好這些后,確認沒問題,要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口,再加以捆實,而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。

    6)驗收地面下水情況。在廁衛放水,淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。

  【提示】:在全部用完水后,應再打開水表,看清楚水表數字,記錄下來,同時要記錄電表數字。

    7)核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符;

  【提示】:通常在這方面,應該沒什么大問題,但是確實要仔細核實。

    8)測量一下樓宇的層高,用5米卷尺即可,采樣數據來源地點與具體數據,最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上,同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。 

     最后好了,檢查完這些工作,如果沒問題的話,那就交錢去吧;若有問題,需要同物業人員確定解決方案和解決日期,看解決結果是否影響收房,若影響,需要進行交涉了。

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